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【荐读】一线城市房价下跌房企主动降价:北京首现明降20%  

2014-08-21 21:45:49|  分类: 关注热点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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一线城市房价下跌房企主动降价:北京首现明降20%

2014年08月20日 22:36  华夏时报  评论中大奖(10,933人参与) 收藏本文     

  楼市迫近“新常态”

  一线城市房价全面告负

  华夏时报记者 董映颉 赵普 陈小瑛 北京、深圳报道

  房价降价风终于全面刮到了最坚固的堡垒。

  8月18日,国家统计局发布了7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据,在上海、广州、深圳先后步入下跌通道后,7月份,四大一线城市中房价惟一还在坚挺的北京也终于撑不住了,出现了环比下跌的态势,这也是北京房价自2012年6月以来首现下跌。

  “一线城市房价出现下调的主要原因在于房企的主动降价。”国研中心一位要求匿名的负责人对《华夏时报》记者表示,“在开发商看来,一线城市如果愿意以价换量,真实的需求是存在的。”

  在国家统计局发出“北上广深四大一线城市房价首现环比全面下跌”的官方数据之后,业内人士普遍认为,国内房地产市场的降价态势恐将进一步持续,楼市正被迫进入“新常态”。

  “在如今的市场局面下,尽管地方政府救市仍然不遗余力,但中央在政策刺激方面是有底线和尺度的,地方政府目前的救市政策很难起到立竿见影的效果。”上述负责人认为,“应对这轮市场调整,关键还在开发商自身。”

  “明降20%”的意义

  8月16日,北京东亚新华地产突然宣布,旗下东亚·印象台湖项目大幅下调价格,成为楼市低迷以来,北京首个明确宣布直降的楼盘。

  本报记者在项目现场了解到,此次,东亚·印象台湖项目共推出办公、住宅各50套房源特价销售,其中办公类房源14900元/平方米起售,住宅类房源18900元/平方米起售,相比今年4月7日该项目二期推出的21000元/平方米和23300元/平方米,售价分别下降了6100元/平方米和4400元/平方米,降价幅度在20%左右。

  “我们预测今年下半年北京的房地产市场不会有太大的变化,仍然是以价换量为主。”东亚新华地产营销总监贾玉鹏对记者表示,这主要是基于对楼市政策和同行业对手的观察。

  但一位目前在北京也有项目在售的开发商则对记者称:“对于开发商而言,明降20%和暗降20%的意义是完全不同的,这预示了开发商对市场进入下行通道的态度和判断。尤其是这一项目降价后的效果是很明显的,下半年将有更多的开发商采取这种直降的方式入市。”

  事实上,东亚·印象台湖项目并非北京目前降价幅度最大的楼盘。

  同在8月16日这天,首开常青藤项目推出四期双楼王的3号楼和43号楼。销售人员对记者介绍:“新开的房源均价在32000元/平方米-33000元/平方米,相比前期42000元/平方米的售价直降万元。”

  除北京之外,同为一线城市的深圳,新开盘项目也放低了“身段”,开始低价入市。8月16日,华业·玫瑰四季开盘,主流户型均价在22000元-24000元/平方米。

  “这个项目离地铁站不远,交通方便,但开盘价格比周围二手房价格还低。”在现场办理购房手续的一位购房者李先生对记者说。

  中国指数研究院[微博]一位人士指出,早在今年5、6月份,上海、广州部分项目就已经开始暗中调价,价格下调幅度在10%-15%左右。

  国家统计局最新发布的数据则更能说明问题:7月份,北京、上海、广州、深圳四个城市的新房价格环比分别下跌了1.3%、1.4%、1.3%和0.6%;二手房价格环比跌幅则分别为0.8%、0.9%、1.1%和0.6%。

  “北京取消限购的几率不大,因为取消限购带来的影响太大;目前一些房地产企业资金链并不充裕,需要走量来回收资金。”贾玉鹏认为,既然迟早要降,开发商不如将价格调整到位,较早地获得市场的认可,抢占客源。

  暗降或转为明降

  与北上广深出现的楼盘降价相对应的是,一线城市不断走高的库存量。

  “目前四个一线城市房价指数均出现环比下跌,这和整个库存压力较大有关。”上海易居研究院研究员严跃进认为,目前一线城市还没有公开救市的做法,限购、限贷政策仍比较紧,同时购房者也在观望,进而导致库存积压,这反过来倒逼房企降价。

  国家统计局数据显示,2014年7月份,一线城市新建商品住宅库存量为3402万平方米,环比增长4.4%,同比增长27.5%。这意味着继6月份库存量创新高后,7月一线城市库存继续攀升。

  具体而言,2014年7月份,北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅库存量分别为1024万平方米、1158万平方米、857万平方米和362万平方米,环比增幅分别为4.5%、4.1%、2.0%和11.2%,同比增幅分别为28.5%、20.5%、33.9%和33.9%。

  从库存和销售量之比(简称“存销比”)情况来看,2014年7月份,北京、上海、广州和深圳4个城市新建商品住宅存销比分别为18.9个月、17.2个月、14.1个月和14.7个月。而在2013年年末,上述4个城市的存销比分别为7.6个月、8.7个月、9.0个月和11.9个月。

  “显然,2014年一线城市楼市消化库存变得较为艰难,尤其是北京,存销比反弹力度较大,由去年库存压力最小逆转成为今年库存压力最大的一线城市。”严跃进分析认为。

  贾玉鹏则表示,目前北京很多楼盘还是以暗降为主,但随着时间的推移,会有越来越多的项目加入到明降队伍中。

  “2014年即将过去8个月,对于上市房企来讲,年报业绩压顶,其在9-10月份将加大推盘力度,适度调整价格抢收‘金九银十’。”同策咨询研究部总监张宏伟表示,一些大型品牌开发企业的项目预计会出现20%-30%的大幅降价。

  不过,也有业内人士对此并不赞同。对于未来房价的判断,贾玉鹏认为,如果政策不发生大的变动,单纯以市场情况分析,随着以价换量的持续,到明年一二季度,购房者会普遍接受和认可当时的房价,这样最晚到明年第三季度,整个市场会因成交量的支撑而抬头。

  “不过,总体上来看,目前一些楼盘大幅降价的房源数量仍较少,开发商主要还是出于一种销售策略,即拿出少部分特价房吸引客户,带动成交量。”中原地产首席分析师张大伟表示。

  应对楼市“新常态”

  在本轮楼市调整中,地方政府在“救市”表现上可谓积极。随着8月16日哈尔滨正式取消限购,在46个限购城市中,目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近九成。

  与此同时,在楼市下行趋势难以扭转的情况下,随着多地放松限购获得中央默许,一些地方政策微调的窗口也已经打开。

  据公开信息显示,7月下旬,四川眉山出台政策,购房即享政府60元/平方米补贴。同样出台购房补贴政策的还有浙江绍兴、安徽芜湖、四川遂宁等5个城市。而其他在房地产交易方面进行政策调整的省市则接近20个。

  “从已有救市城市的举措来看,不外乎契税减免、购房补贴、放松公积金贷款条件、购房入户等方面。”业内一位分析人士指出,除了关键性的银行“限贷”尚未明显放松外,事实上,地方政府的行政调控手段,已与2008年救市措施无异。

  不过,市场和开发商对此或许并不买账。


  “现在市场需求主体是刚需自住型,如果没有贷款支持,他们几乎不可能买得起房子。因此,对房地产市场影响最大的还是货币政策和货币环境。”住建部政策研究中心主任秦虹指出。

  尽管市场上对上海等地限贷放松的传言已经传出多日,但放松限贷的政策并没有得到官方确认。

  “从信贷、财政补贴等方面进行救市的仍然集中在三四线城市,二线城市放松限贷政策还需要时间,短期内不会成为市场的主流。”一位全国性开发商对《华夏时报》记者表示。

  业内分析人士指出,当前的房地产业呈现增速下行、高位盘整、理性回归三个特征。房地产业周期和宏观经济周期正相关,中国经济增速从高速向中高速调整,房地产业也进入了结构调整的“新常态”。

  “本轮楼市调整是市场自发的深度调整,并非政策引发。”世联行(9.46, -0.28,-2.87%)杭州顾问部一位顾问对本报记者指出,“在信贷环境吃紧、财务成本不断攀升等情况下,开发商应采取更为积极主动的市场手段去库存,加速周转速度,以应对本轮楼市调整。”

  风向似乎正发生根本性的改变。


文章关键词: 楼市新常态房价下跌明降20%

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