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【转载】专家:房地产转折点已到来 政府不能再救市  

2014-05-02 16:46:04|  分类: 关注热点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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专家:房地产转折点已到来 政府不能再救市
2014-05-02 11:26:27 来源: 新华报业网(南京) 有43人参与

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CCTV2《央视财经评论》:房价下跌 市场要说话!

进入四月份以来,我们看到各地楼市要放松限购的传闻一直不断,但多个城市酝酿的放松限购并没有真正兑现。日前,广西南宁市房管局的一纸文件,让南宁成为限购政策实行以来第一个放松限购的城市。南宁宣布,从4月25日起,广西北部湾经济区以内的北海、防城港、钦州、玉林、崇左市五个城市的户籍居民家庭,可参照南宁市户籍居民家庭政策在南宁市购房。那么,限购政策这种放松和调整,是不是意味着地方政府开始出手救楼市了呢?央视财经频道主持人沈竹和著名财经评论员马光远[微博]、刘戈共同评论。

南宁的限购松绑会否带来连锁效应?各地未来的政策会如何演绎?

马光远:南宁此举是对限购政策的一个突破 肯定是在放松和救市

(《央视财经评论》评论员)

我们以前的限购政策不是讲同城化,而是讲一城,就是一个城市要么按照户籍,要么按照常住人口然后来搞的限购。国务院的政策也好,还是过去很多年各地的政策也好。比如说北京限购指的就是北京,如果说按照南宁的这个解释,我们现在不是正在搞京津冀一体化吗?那是不是意味着,北京下一步可以学习南宁的先进精神,河北人民,如果再往大一点的话,因为最近山西也在讲,我们也得搭上这个车,还有山东德州什么的也得搭上车,所以有人讲说,以后北京可能出现的特产叫德州扒鸡。

如果说按照这么一个思路去弄的话,我们的限购形同虚设。所以第一个,这是对我们以前限购政策完全的一个突破;第二,肯定是放松;第三,肯定是救市,因为一方面我们看到,她讲说我们根本不用救市,我们的销售额什么都在增长,但事实证明它是在下降的。

刘戈:土地财政占比越高的城市 它的着急程度和压力要更大

(《央视财经评论》评论员)

因为现在去强调,他们这是整个北部湾一体化的这样一个行为,这么说肯定是没有问题的。就像如果有一个人突然掉到水沟里面,然后他解释说我是在游泳,你是没有办法证明他真的不是在游泳,所以这样一个解释有她的道理,的确是存在。但是我们来看,她把这五个城市,这基本上占到了广西自治区大概接近一半的面积,从人口上来说,这五个城市总人口算了一下是1200万,南宁市是600万。也就是说,在南宁市的原来的基础上乘了一个二,那么这样一个大的人口基数,而且它是整个广西自治区经济相对发达的这一块,那么客观来说,由于原来在这些区域里,他如果在南宁有一年的纳税证明就可以买一套,那么现在和南宁市的居民变成了一样的权利,也就是说,这1800万人口都可以买两套房子了。从理论上来说,让整个购买力有了一个大大地提升。

因为很多城市的压力比较大,我们的有一线城市,二线城市,三线城市,而且所谓的在二线,三线里面,各个城市的情况不太一样。如果我们把全国城市房价表你去看一下,它有一个排行,像南宁这样的一个城市,在全国排到第45名,就是在头100个城市里面。但是我们去看另外两项指标,就是说它的卖地收入和它的财政收入比,这个比大概是在30名左右。也就是说,它更多的要依靠卖地的收入。我们再来看一下他的居民收入和房价的比,这个时候它又排到了75名。35名,45名和75名,那么这样一比,对于这样的一些城市来说,它的房价和它的收入比相对比较高,它的土地财政的占比比较高,所以它的着急程度就要比另外一些城市的话要大。

马光远:目前放松限购对楼市来说 救市的效果是非常微小的

(《央视财经评论》评论员)

事实上我觉得这个限购并不是说所有的城市都必须有限购,特别是目前我们看到因为整个房地产销售,整个房地产的预期,现在可以不用争议的讲已经发生很大的变化,大家对未来整个房地产市场是看淡的。在这种情况下,有些城市有放松限购的必要,至于说放松限购以后,能不能救市我们下一步可以讨论。比如说包括温州,温州那个地方事实上当地的老百姓都是有房子的,甚至一般人都有好几套房子,我到温州办事,一般就会碰到,比如说你问司机,说你有几套房,司机一般会告诉我,我有四套房、五套房,都是这样的,那么这种情况,你搞限购是没有任何意义的。

如果说以前,比如说房地产的基本面没有发生很大的变化,第一个是货币供应没有发生很大变化,货币供应很大,第二个是经济增长也没问题,我们整个经济仍然处在一个高速增长阶段,第三点是房子仍然不够,大家都往大城市里面跑,总体供应仍然是不足的,如果满足这三个条件的话,放松限购房价肯定上涨,而且对有些城市来讲,肯定是报复性上涨。但目前这三种条件基本都不存在。第一个,货币实质上是收紧的,第二,我们的整个经济增速进入一个平稳增长的阶段,而且下行的压力非常大,第三,很多城市的房子已经多了,也就是说如果房子不够,你放松限购,有些人看到了投资的价值,也就是说我现在去买房子房价还会涨。但是如果说房子已经够了,而且所有人都认为房子已经够了,你放松限购,别人不会去上这个当。所以我认为目前情况下,放松限购,如果地方政府认为这是一个救市政策的话,它的效果是非常微小的,如果我们的贷款不放松,我们的货币不放水,我们再没有别的刺激计划的话,仅仅依靠房地产自己来救房地产,目前我想是不现实的。

刘戈:放松限购以后 未必真的能带来那么大的购买力

(《央视财经评论》评论员)

现在从总体上来讲,它的销售,总体房价我们和去年相比,同比还在上涨,即使现在有一些城市环比开始下降,那也只是一小部分城市,所以现在到了一个相对平台期。那么我们看到的这样的一些降价,很多是因为大家现在对于这些降价楼盘高度关注,但是是不是有下降的可能性,这还真是。也就是说,现在是预期发生了一个变化,那么现在可能对一些地方城市来说,我放松限购了以后,它真的能够带来的购买力未必有那么大。但是如果这样的一个信号带来大家预期的一种变化,如果有一些城市认为房价在政府的推动下会要反弹,那么这个时候,虽然总体来说,银行的资金面现在偏紧,但是民间的投资能力还是很强的。

中央政府对房地产的调控,现在应该说已经放权了,就是说更多的城市,让你们去按照自己的情况来进行决定。现在总体上来说,拐点已经出现,但是我们希望拐点出现之后是相对平稳的过渡期,而不是说一个断崖式的跳水。现在我看,我自己判断目前这种断崖式的跳水还没有出现,如果真出现这种情况,那该松绑就松绑,如果现在没有,从判断上没有这样的一种趋势的话,那么我觉得原来的政策还是有执行它的道理的。

马光远:房地产转折点已经到来 但全国性的跳水不会出现

(《央视财经评论》评论员)

房地产转折点已经到来,这个已经很明显,为什么叫转折点?第一个是预期已经发生很大的变化,而且我们一直在强调,今年出现这种房价的调整跟政策没有任何关系,在政策没有任何打压你的情况下出现的,这是市场的一个自发的反应;第二,房地产市场的基本面发生了很大的变化,我们现在面临的最大的问题,第一个是房价太高,特别是一二线,第二个是房子太多,三四线,也就是说在这种基本面发生很大变化的情况下,那么外部因素起到了很大的作用,就是货币,大家突然觉得钱很紧张,无论对开发商来讲,还是买房子的人来讲,我们现在老是听到有一些人讲说,我现在看中了一套房子,但是贷款非常难,因为额度非常小,整体来讲对房地产整个市场影响非常大。

我们现在看到的情况是一个什么情况?就是说整个市场跟去年真是冰火两重天,去年我们一直在强调说我们在找空投,说空投在哪里,以前老是唱空的那个人哪里去了?我们找不见了。我们说去年当房地产市场上所有的空投死光的时候,我当时还说这是非常可怕的一件事,为什么?因为当年日本也是当所有的空投死光以后,房价突然向下。但是我没想到那么快,没想到2014年一季度开始出现调整。从目前种种反应来看,当然有很多人在解释说,你看杭州第一次出现降价的时候,所有人讲说那是一个极端的个案,促销的。但是当现在出现大面积下降的时候,有人讲杭州自身是个特例,因为它的房子供应多了,下一步我们会看到更多的解释,但是这种解释并不能够否认目前整个市场预期出现了很大的变化。

全国性的跳水不会出现,因为有一个政策的博弈。我们现在就政策本身的灵活性去讲,一旦房地产市场的下跌真的影响宏观经济,真的影响社会稳定的话,我们的政策一定会松动的,这是毫无疑问的。所以目前我们可以讲,政策最主要做的是什么?一方面就是按照政府工作报告以前讲的,把调控权一定要交给地方,因为每一个地方不一样;另一方面一定要关注重点城市房价下跌引发的一系列风险,这是最近几个月我们都一直在强调的一个问题。

陈国强:今年会面临行业整体降温、房价涨幅收窄的局面

(中国房地产学会副会长 《央视财经评论》特约评论员)

实际上从一季度的成交量观察已经可以看出苗头,一季度几个一线城市成交量的下滑在全国是非常突出的,整体大概同比下滑40%左右。一般来说,成交量萎缩或者下降持续一段时间之后,必然会影响到价格,所以今年以来成交量的下滑,或者说整体行业的这种降温已经反应到一线城市。行业整体降温,房价涨幅收窄,有些城市,或者某些区域一定的回调,我想这个恐怕是今年我们会看到的一个局面。

刘戈:房地产行业已经吃了多年的小灶 不应该再得到特殊的关照

(《央视财经评论》评论员)

房地产整体来说,过去这么多年一直是吃小灶的,像家里面孩子里面的老小,总是倍加呵护。现在来说,市场正在回归市场本来的规律。在这种情况下,这种小灶不应该再吃下去了,它应该回归像其他行业那样,不应该再得到特殊的关照。在这种情况下我觉得,让他们在这个过程当中,那些真正强的企业能够留下来,那些该淘汰要淘汰。

马光远:这一次不能再出手救市 再走上以前的那条老路

(《央视财经评论》评论员)


有两句话可以讲未来政策的走向,第一,一定要尊重市场,也就是说,今天的房地产市场已经今非昔比了,以前是房子太少,供应不够,我们通过救市可以救起来,但现在如此大的供应量,在房子供应过剩的情况下,救市事实上是没有希望的,我们一定要尊重市场的选择;第二,要发挥政府的作用,房地产市场在目前情况下对于中国宏观经济的稳定是至关重要的,我们有很多指标证明房地产的重要性。

如果说房地产市场的下跌真的最终影响到中国宏观经济的话,我是一定要求中国政府一定要出手维持这个市场的稳定,但是我们一定要清醒的认识到,我们现在吃土地财政,我们现在完全依靠房地产,包括我们今天面临房地产下跌,我们感受到的这种痛苦,为难,尴尬,都是当年跟我们对房地产,对土地财政的过于依赖有关,我们这个时候是要摆脱对土地财政,对房地产依赖的时候,而不是说通过这一次的救市,我们再走上那条老路……


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