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【转载】神木楼市崩盘:房价腰斩数百万平方米房屋空置  

2014-04-12 17:51:23|  分类: 关注热点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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神木楼市崩盘:房价腰斩数百万平方米房屋空置

2014年04月12日 02:38  中国经营报 微博 我有话说(11,942人参与) 收藏本文     

  神木危机:楼市崩盘  GDP一年直降近百亿

  价格腰斩,数百万平方米房屋空置,楼市深套百亿三角债

  赵锋

  西北明星县神木正在为曾经的急速扩张而遭受城区最为严重的房产危机。

  去年6月,当陕西正和房地产公司老板王和平在内蒙古鄂尔多斯(8.20, 0.35, 4.46%)一间宾馆内突发急病死亡后,身后留下的却是陕西榆林市神木县的烂尾楼。

  近日,《中国经营报》记者在神木实地调查发现,总人口仅40多万的神木县,却有数百万平方米的房产,在煤炭危机之后成为空荡荡的“鬼城”空置房。而在诸如神木新村、神木二村26万平方公里的“荒凉”新城的背后,亦是开发商、炒房者百余亿元的三角债危机。

  而伴随房地产崩盘的则是,神木这个东方的“科威特”经济面临着严重的下滑。

  神木县的统计公报显示,2013年,其GDP由2012年的1003亿元直降近百亿,仅为925亿元。财政收入则由2012年的220.7亿元下降到175.26亿元,下降20.6%。全年全社会固定资产投资完成285.58亿元,比上年下降17.8%。

  “要钱没有,要房就写手续”

  在经济景气的前几年,县城实际居住人口达20多万。然而,2013年以来,在当地大半煤矿停工、债务危机冲击之下,流动人口 急剧下降,目前只剩下十多万人口。

  自从去年6月份以来,神木居民高明(化名)就一直被亲戚朋友的追债潮弄得焦头烂额。刚开始,他还东拼西凑地给亲朋好友还上几十万元。后来,实在借钱无门,只能东躲西藏。直到今年年初,他也不躲不藏了。“反正要钱没有,要房就写手续。”

  高明本是神木县当地一个普通农民,2009年在当地“富人炒矿炒地,穷人炒房”的风潮带动下,拿出家里的多年积蓄100余万元,加入到炒房队伍中。2011年,最初投入100余万元购买的两套仍在建设的房,已经价值近300万元。当280万元脱手后,膨胀的欲望让他从亲朋好友处东拼西凑了500万元,继续追入炒新盘的行列中。所谓的炒新盘,就是炒作尚未开工建设的楼盘。也就是说,开发商在圈地挖坑的同时,便通过炒房圈子提前出售部分房源。而等半年一年后,楼盘主体建成正式开盘,其房价早已暴涨,随后又通过开发商出售兑现。

  不过,运气不好的高明最后一次炒房,却炒成了烂尾楼房东。2011年,在当地房价接近2万元的高点时,他投入800万元,通过关系以每平方米1万元左右的均价购入6套新盘。然而,等到2012年高明欲出售正和紫郡小区的新盘时,下家却不好找。2013年6月,当这个小区的房子主体刚刚建好时,开发商王和平却意外暴亡。开发商身后是数亿元的巨额债务,而购房者也成了烂尾楼的房东。

  事实上,在神木县十之七八的普通家庭都曾经参与炒房。当地多位曾参与炒房的居民告诉记者,神木新村、神木二村,甚至在一些乡镇集中开发的楼盘,在2008年至2012年都是炒房者的炒房战场。最初几年,在煤炭市场火热,全县经济总量节节攀升至千亿规模的过程中,不少人都因炒房发财。但随着2012年下半年煤炭经济不济,尤其是2013年7月神木信贷危机爆发后,大部分炒房者都成了房东。由于房价在短短几年内暴涨暴跌,当地上演的炒房神话亦宣告破灭。从最初的每平方米5000余元,急速升至2万元,目前又下跌至七八千元,不少人都炒得倾家荡产。

  神木县城处在一个狭长的河道冲击区域内,窟野河将县城的老城区与新城区分割开来。老城区高楼林立,在经济景气的前几年,县城实际居住人口达20多万。然而,2013年以来,在当地大半煤矿停工、债务危机冲击之下,流动人口 急剧下降,目前只剩下十多万人口。

  沿着滨河路越过窟野河放眼望去,方圆数十平方千米的神木新村二十多层的高楼星罗棋布,俨然一副现代都市的模样。然而大街上少有人烟,16个大型楼盘几乎无人居住。当地人告诉记者,每到晚间在神木新村林立的高楼里,很难看到亮起的灯光。据资料显示,神木新村2006年开建,其位于窟野河中段的河道上, 占地面积为11.3平方千米。南连神木城区, 北接店塔镇, 南北长11.3千米, 东西最窄处宽为800米,最宽处达1900米。依据神木县相关部门的总体规划, 新村将分为现代物流区、 产业项目区、 产业研发区、 大型居住区、 商贸核心区及科研教育区等六个区域, 并由五条纵向主干道和二十七条横向主次干道组成交通网。新村规划容纳人口数为10万。规划到2015年时新村人口达到5万人, 到2020年时人口达到8万~10万。目前,神木新村总开发建设面积达到360万平方米。

  抛房客的三角债难题

  房地产大幅受挫导致神木多处在建工程停工,由此引起的劳资纠纷令地方政府头痛不已。

  前述炒房客高明如今面对亲戚朋友的债务,亦坦然地表示,钱是没有了,利息也不算了,就是本钱什么时候能还上也说不准。他表示,现在亲戚朋友也都知道实际情况,所以对于债务也不那么催命似的。

  记者在神木县城发现,分布于县城各个角落的中介信息栏贴满抛房客们的卖房信息。滨河路一处中介的信息栏显示,曾经标价180万元的158平方米房子,如今仅标价120万元。当地中介表示,若想要的话,价钱还可以商量。

  在神木县城东兴街上,随处可见类似“此楼整体或分割出租”“低价出售高档写字间”“此楼11层、12层整体出租出售”等挂在显眼处的广告。房价下跌,昔日火爆一时的部分高档会所也挂出整体转让的招牌。记者了解到,目前神木中心城区房价普遍跌幅过半,下降到6000~8000元/平方米,且交易清淡。写字楼、商铺、住宅区的租金价格也大幅降低。据地产中介张忠民介绍,前两年神木房价高企主要源于外地人口大量涌入,租金价格攀升推动房价暴涨。“当然,也有炒房的原因。”张忠民称,现在县城中心地段的惠民路、麟州街、金煤路都有大量商品房闲置,很多住宅房被低价抵押变卖。房地产大幅受挫导致神木多处在建工程停工,由此引起的劳资纠纷令地方政府头痛不已。位于呼家圪台村的房产项目就已停工,其中已经成型的楼群建筑有15栋左右,已打地基的建筑有5处。

  神木一向奢华繁荣的商业、服务业也备受挫伤。在最热闹的人民广场四周,恒生购物中心、开元商场、万千百货等高档购物场所打出低价折扣的广告牌,部分品牌低至三折。据了解,这三家商场进驻神木已有五年以上,罕有折扣。消费均价在千元以上的王府国际大酒店、五洲国际宴会中心、亚华酒店等也生意萧条。

  在当地曾经繁华的娱乐一条街惠民路,不少娱乐场所已经关门停业。有当地人士表示,现在房东连这些场所的房租都收不上来。而在当地淘金的外地老板早已经跑路,就连本地的老板也声称陷入高利贷纷争中,难以清偿房租欠款。当地一位张姓煤老板告诉记者,由于债务欠款,他手中的十多套抵债房目前想变现都很困难。

  不少当地曾经投资商业房产的煤老板,由于受到债务危机的压力,已经拒绝给曾经的集资炒房者兑现房子或现金。因为不少开发商集资来的钱还没有开发楼盘,就陷入三角债之中了。

  “再造新神木”后遗症

  神木出现“鬼城”现象,是曾经煤炭经济狂热、当地急速扩容的后遗症。

  据了解,2010年煤价疯狂、神木县经济总量位列陕西第一大县之时,在当地政府“再造一个新神木”的宏伟设想下,在神木新村仍未完工的同时,神木又规划了神木二村。

  实际上,这也是神木的又一次扩容。根据规划,神木二村占地15平方千米,计划重点发展新型建材、加工制造与商贸物流等煤炭以外的工业园区。但实际上,这个新村已经成为房地产开发乐园。在现场记者看到,一片片住宅小区仍然是这里最主流的建筑,街边的商铺不少已经关门,开着的也是惨淡经营,而开盘了几年的高档楼盘到现在仍然没有卖完。记者同时发现,停工的、烂尾的楼盘在神木二村随处可见。据当地业内人士估计,神木二村楼盘开发面积也近上百万平方米。

  一位当地不愿具名的政府人士表示,神木二村是神木县城中心区域的组成部分,属于“一体两翼”的主体区域,是县域产业经济的集中发展区,也是推进城乡一体化建设,促进民营经济发展的一次创新实践。神木二村位于西沙开发区东侧,规划控制面积29平方千米,规划重点发展陶瓷、塑料、新型建材、加工制造与商贸物流产业,承接锦界工业园区的开发建设,接续煤化工等后续产业,拓展非煤产业。但在煤炭经济下滑之后,其产业园产业大都没有发展起来。

  值得关注的是,神木二村在2011年扮演了扩容城区、助推当地房价的一个重要角色。资料显示,2009年神木二村附近房价约为每平方米5000元,2011年神木二村房价最高也涨至每平方米1万多元。不过,随着2013年民间借贷崩盘,神木房价整体迅速下挫。不少在建工地都已停工。神木新村管委会一位不愿透露姓名的工作人员表示,现在新村的房子也是有价无市,县城的商品房真正成交的很少,新村的房子更不好说。

  神木县2013年统计公报显示,2013年,神木县纳入统计范围的房地产企业完成开发投资68296万元,实现商品房施工面积648792平方米,而当年商品房销售面积仅为4300平方米,商品房屋销售额仅为1800万元。

  尽管官方统计数据并未统计当地空置房面积,但当地业内人士估计目前神木约有数百万平方米的空置房。一方面,有些空置房的手续仍不健全,没有被纳入官方统计中;另一方面,这些房也深套曾经的炒房者。当地业内人士指出,由于煤炭黄金十年的结束,眼下高度依赖煤炭相关产业聚集人气的神木县,曾经流动的淘金客亦出现了外流。尤其是涉煤产业的工人、运输个体户流出的人数最多。也正是由于外来人口急剧下降,使神木县城区很难再现熙熙攘攘的消费人气。由此,即使是神木县老城区,林立的高楼商铺也冷清下来。

  在当地人看来,目前神木新村、神木二村在实现了县城的扩容之后,已经变成了阴森森的“鬼城”。因为这两块城区内不但少人居住,而且每一栋楼盘背后都隐藏着成千上万个炒楼者的辛酸血泪故事。榆林当地有学者分析指出,神木出现“鬼城”现象,是曾经煤炭经济狂热、当地急速扩容的后遗症。尽管多数楼盘都牵扯到一些投资者不理性投资,但当地有关部门在那个狂热的时期亦缺乏相应举措对民间资本进行疏导,从而造成目前的“鬼城”深套数百亿资金的难题,以及背后高利贷、三角债烂局。

  GDP一年直降近百亿

  2013年神木实现地区生产总值925.54亿元,而2012年该县实现GDP1003亿元。

  记者调查了解到,从2013年煤炭价格大幅下滑以后,神木县的大部分煤矿已经停产,让昔日号称中国“科威特”的神木县各个行业也受到拖累。前述的神木一村、二村的房地产状况也仅仅是冰山一角。


  当地官方统计数据显示,2013年全县实现地区生产总值925.54亿元。而2012年该县曾冲破千亿大关,实现GDP 1003亿元。2013年该县财政收入也出现了下滑,其全年收入175.26亿元,比上年下降20.6%。经济总量及财政大幅下降的背后,是2013年该县全社会固定资产投资放缓。数据显示,该县2013年全年全社会固定资产投资完成285.58亿元,比上年下降17.8%;城镇固定资产投资248.07亿元,比上年下降16.7%。

  据本报记者了解,神木县目前正在进行经济转型以及金改试点,也或将是其经济恢复的希望。统计数据显示,2013年,神木县金融机构存贷款规模平稳增长。2013年年末金融机构各项存款余额达663.62亿元,比上年增长8.4%;城乡居民储蓄存款余额335.16亿元,比上年增长12.3%,也显示出其曾经涌动的民间资本回流储蓄。

  就神木县经济发展和房地产发展情况,神木县委宣传部一位人士对记者回应称,神木一村、二村目前仍在建设过程中,一些楼盘仍未竣工,也就不存在空置的情况。另外,一些楼盘去年冬季停工,今年仍未开工。本报记者还联系到神木县委宣传部一位主管宣传的副部长,他回应称:“神木建的房屋并非全是商品房,还有经济适用房、廉租房、单位职工的房子。对于其他情况我们知道的很少很少。”

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