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【转载】陈志武:房地产泡沫破灭越来越近 对中产阶层破坏性大  

2013-12-06 14:45:43|  分类: 关注热点 |  标签: |举报 |字号 订阅

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陈志武:房地产泡沫破灭越来越近 对中产阶层破坏性大
2013年11月28日 10:39
来源:华西都市报 分享到:27886人参与 255条评论
 【转载】陈志武:房地产泡沫破灭越来越近 对中产阶层破坏性大 - 易安君 - 易安君的博客
 
人物简介:陈志武

华人著名经济学家、耶鲁大学管理学院金融经济学教授、清华大学人文社会科学院和经管学院访问教授、北京长策智库学术委员会主席。美国ValueEngine公司创办人,美国Zebra对冲基金公司三大股东之一及首席投资经理。2011年荣获“第一财经金融价值榜”年度公共经济学家殊荣,曾获得过墨顿·米勒奖学金。他的专业研究领域为股票、债券、期货和期权市场以及宏观经济。

中国老百姓的财富来得很不容易,所以尤其要珍惜,不能还把钱都压在房子上,如果有几套房子,可以考虑慢慢卖掉一些,把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种,到美元资产、欧元资产,要分散投资。 ——陈志武

几个月前,耶鲁大学金融学院教授陈志武曾来到成都,谈到房地产,他说,中国老百姓可以适当地减持一些房产,淡化房地产占整个家庭投资的比重,变现后的资金去配置一些境外的股票、对冲基金等等。

十八届三中全会以后,陈志武再次接受华西都市报记者专访时依然秉持这样的观点,而且直言房地产泡沫离我们越来越近。

华西都市报:为何房地产泡沫破灭离我们越来越近?

陈志武:原因很多,至少从以下几方面看房地产泡沫难以为继。

第一,不管是自有房比例,还是人均商品房面积,都已很高。

第二,接下来是90后开始陆续成家,他们以独生子女为多,双方父母都有一两套房子,爷爷奶奶也可能有房子,甚至很多父母也为子女买了房子,这样,需求的净增长比以前会越来越少。当然,有很多年轻人没房,父母也没房,但过去多年就如此,从增量角度看,接下来新需求的增长只会越来越难。

第三,货币政策空间越来越小,之前美国量化宽松、欧洲量化宽松、日本量化宽松等都给中国带来太多货币增量,加上中国自己的四万亿刺激方案等需要也在更大地放水,使中国过去十年特别是过去五年广义货币相对GDP的比重猛增,达到GDP的近两倍!现在,美国很快要开始逆转量化宽松政策,意味着过去多年的外汇猛进趋势要逆转了,加上中国自己的流动性不能再多发了,银行信贷、信托贷款等也要收拢了,这对房地产价格会带来很大冲击。

第四,十八届三中全会后人民币资本账户会不断开放,境外投资渠道会越来越多,这些也会对房地产形成压力。特别是中国外贸顺差相对GDP之比也比以前小很多,人民币汇率已经太贵,今后更需要贬值而不是升值,这也会带动到境外投资的需求,对国内房地产价格不利。

华西都市报:普通老百姓习惯投资房产,如果泡沫破灭,他们的投资策略应该如何调整?

陈志武:这也是问题的核心所在,虽然房地产泡沫破灭对中国经济、银行、地方财政的冲击会很大,但对好不容易兴起的中国中产阶层更是破坏性的,因为大多数老百姓的个人财富都投到了房地产上面。

中国老百姓的财富来得很不容易,所以尤其要珍惜,不能还把钱都压在房子上,如果有几套房子,可以考虑慢慢卖掉一些,把财富从房产转移到理财产品、到境外投资品种,到美元资产、欧元资产,要分散投资。

华西都市报:短期来说,房价是否还会上涨存在投机的可能?

陈志武:短期看,一线城市或许还会涨一些,但风险越来越大了。其实,中国一线城市的房价是在涨,但涨的幅度不是想象的那么高。如果你把视野放宽一些,你会发现美国房价从去年到今年9月涨了近14%,而今年美国股市涨了26%,近30%,所以,相对于美国的房地产和股市来说,中国房地产最近两三年涨得并不是让人舍不得离开,看多一些市场就可以改变你的看法。|房产税是迟早的事情

华西都市报:房产税是否会全国铺开?未来对整个房地产市场将带来什么样的影响?


陈志武:我早就谈到了房产税是迟早的事情。不是我支持房产税,而是在中国的制度环境下要挡住房产税很难,因为有这么多老百姓、这么多专家都说要推出房产税,政府部门是不会拒绝的。当然,之前因为很多官员自己手里、家里人和亲戚手里有多套房产,所以,他们不一定会马上支持房产税。但今年很多官员把房产卖了,或者即将脱手了,所以接下来,来自官员自身利益的阻力会越来越小,房产税会抵挡不住了。

房产税肯定会抑制房价的上涨,对房地产泡沫会带来冲击。但我还是要强调像财产税、房产税这样的税种,不能被用作为宏观调控的工具,因为宏观调控是短期需要,而房产税、财产税是对私有财产的长期摄取,是一件更加严肃、更加长久的事情。  

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